Điểm lại những thương vụ M&A bất động sản nổi bật trong năm 2022

• Thâu tóm cổ phần: chủ yếu thể hiện bằng việc công ty này thu gom, mua phần lớn hoặc toàn bộ cổ phần của các cổ đông công ty khác.
• Thâu tóm tài sản: là việc các công ty cùng tiến hành thương lượng mua bán một khối lượng tài sản nhất định nào đó trong doanh nghiệp mục tiêu.

Hiện nay, hình thức phổ biến nhất trong hoạt động M&A bất động sản là mua lại cổ phần hoặc mua lại dự án. Trong lĩnh vực bất động sản, hoạt động M&A ít được thông tin rộng rãi, là do các thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản thường phức tạp, đòi hỏi phải hoàn thiện nhiều thủ tục, cũng như phải cân đo các số liệu tài chính, nên cả bên mua lẫn bên bán đều không muốn tiết lộ. Trừ khi bên mua hoặc bên bán là các công ty niêm yết phải công bố thông tin theo quy định, còn không chỉ đến khi nào hoàn tất thủ tục, dự án hoạt động trở lại hoặc triển khai bình thường thì người mua mới công bố.

Mục đích của hoạt động M&A bất động sản

Việc các doanh nghiệp bất động sản chuyển sang kênh mua bán, sáp nhập đã có tác động mạnh mẽ đến hoạt động M&A trên thị trường bất động sản khi mà các doanh nghiệp này đang có xu hướng thỏa thuận liên doanh với các nhà đầu tư khác để tối ưu hóa nguồn vốn và năng lực phát triển, quản lý dự án.
Theo thống kê, hiện nay lượng vốn ngoại đổ vào thâu tóm doanh nghiệp Việt Nam đang tăng rất nhanh. Đặc biệt trong bối cảnh các quỹ đất tại Việt Nam đang ngày càng bị thu hẹp, các vị trí đắc địa nằm ở trung tâm thì tương đương lượng vốn cũng phải rất cao, việc cạnh tranh cũng vì thế mà diễn ra như điều hiển nhiên.
Để hạn chế những rủi ro, nhiều doanh nghiệp trong thị trường bất động sản đã lựa chọn phương thức M&A để tăng hiệu quả hoạt động.
Ngoài ra, thị trường bất động sản Việt Nam được các nhà đầu tư đánh giá là giàu tiềm năng. Tuy nhiên, từ lúc nghiên cứu cho đến khi hình thành dự án và đợi ngày “hái quả” là cả một chặng đường dài với rất nhiều thủ tục hành chính luôn khiến các chủ đầu tư đau đầu. Bởi vậy, cùng với các đòi hỏi về tiềm lực tài chính, nhiều nhà đầu tư đã chọn con đường ngắn nhất để có thể tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam thông qua con đường M&A.

Ưu điểm của hoạt động M&A bất động sản

• Thị trường BĐS Việt Nam đang rất nóng và thu hút được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước khi mà tốc độ tăng trưởng dân số và đô thị hoá cao.
• Chính sách pháp luật Việt Nam về đầu tư và kinh doanh BĐS vô cùng cởi mở đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Như là điều kiện, thủ tục để thực hiện đăng ký đầu tư kinh doanh tại Việt Nam vô cùng đơn giản không rườm rà hay có quy định gây khó dễ cho các nhà đầu tư.
• Tình hình chính trị ở Việt Nam khá ổn định và đang trong thời kỳ hội nhập kinh tế, tốc độ tăng trưởng kinh tế vĩ mô cao.

Khó khăn, rào cản của hoạt động M&A bất động sản

• Tính minh bạch còn thấp và khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn cung khi mà các nhà đầu tư không biết rõ các thông tin cụ thể của bên đối tác muốn hợp tác kinh doanh.
• Rào cản về pháp lý: một giao dịch mua bán và sáp nhập ở Việt Nam của đối tác nước ngoài phải chịu sự chi phối của 7 luật khác nhau: luật doanh nghiệp, luật đầu tư, luật cạnh tranh, luật chứng khoán, luật môi trường, luật mua bán tài sản, luật nhà đất; chưa kể đến những thông tư nghị định có thể ban hành bất cứ lúc nào và thời gian để hoàn tất, thông qua các thủ tục pháp lý phải mất hơn 2 năm. Hơn nữa mới chỉ quy định chung chung, chưa có hệ thống chi tiết. Điều này vừa làm cho các chủ thể tham gia hoạt động M&A gặp khó khăn trong việc thực hiện, vừa làm cho các cơ quan quản lý nhà nước khó kiểm soát các hoạt động M&A.
• Khoảng cách giữa mức giá đề ra từ bên bán và mức giá mong muốn của bên mua thường xuất hiện nhiều sai lệch khiến cho việc đàm phán bị kéo dài gây ra việc hai bên không đi đến được thoả thuận cuối cùng.

Theo chuyên gia, để có một thương vụ M&A dự án địa ốc thành công, điều đầu tiên, bên bán phải vượt qua tâm lý “bán là thất bại”. Thứ hai, bên bán dự án cần chuẩn bị một hồ sơ pháp lý dự án rõ ràng và minh bạch. Thứ ba, xác định mức giá chào bán hợp lý.