Theo đà tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam trong năm 2022, thị trường bất động sản công nghiệp đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển. Các khu công nghiệp tại hai đầu cầu kinh tế lớn đạt tỷ lệ lấp đầy cao. Điều này khẳng định sức hút của công nghiệp Việt Nam đồng thời đặt ra thách thức về nguồn cung trong thị trường.
Bất động sản công nghiệp: “Bến đỗ” cho vốn đầu tư nước ngoài
Nền kinh tế Việt Nam đang trên đà phát triển tích cực với tăng trưởng GDP đạt 6.4% và mức độ lạm phát dưới 4% trong sáu tháng đầu năm 2022.
Theo Báo cáo mới nhất từ Bộ phận dịch vụ Bất động sản Công nghiệp của Savills Việt Nam, đây là một trong những yếu tố quan trọng, quyết định mức độ hấp dẫn của nền công nghiệp Việt Nam đối với vốn đầu tư nước ngoài. Chuyên gia của Savills chỉ ra năm nhân tố khác đang ảnh hưởng tích cực đến kết quả hoạt động của công nghiệp Việt Nam.
Trước hết, chính sách mở cửa biên giới được áp dụng từ sớm đã tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp đến và làm việc tại Việt Nam.
Trong khi đó, nước láng giềng Trung Quốc vẫn duy trì chính sách zero Covid. Điều này thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang các nước trong khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam.
Không chỉ hưởng lợi từ làn sóng ấy, tiềm năng của Việt Nam còn nằm ở các hiệp định thương mại tự do. Điển hình là hiệp định EVFTA đã giúp Việt Nam thu hút nhiều hơn các nhà đầu tư từ châu Âu.
Một yếu tố khác đang góp phần tạo môi trường đầu tư an toàn đến từ sự ổn định của tỷ giá VND/USD so với tỷ giá ở một số nước trong vùng như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia.
Chính phủ Việt Nam cũng đang đưa ra các chính sách kích cầu du lịch nhằm thúc đẩy các hoạt động kinh doanh, cho thuê và hoàn thiện thủ tục đầu tư.
Hơn nữa, các nhà đầu tư nước ngoài còn được hưởng lợi từ chính sách đưa thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) về 0% trong 4 năm đầu hoạt động và giảm 50% trong 5 năm tiếp theo.
Đồng thời, Chính phủ cũng giúp các doanh nghiệp thu hút người lao động nhờ các nghị định hỗ trợ công nhân sở hữu nhà ở xã hội trong khu công nghiệp, tận dụng hiệu quả ưu thế vốn có của Việt Nam về lực lượng lao động dồi dào.
Bất chấp những thách thức đến từ sự suy giảm thương mại toàn cầu, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định công nghiệp Việt Nam vẫn đang có vị thế thuận lợi để thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài. Bằng chứng là các khu bất động sản công nghiệp vẫn đạt công suất hoạt động cao cùng nhiều dự án mới tiềm năng được triển khai.
Theo Báo cáo Industrial Insider do Savills Việt Nam công bố vào tháng 9, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM đã được lấp đầy gần như hoàn toàn.
Với ưu thế về cơ sở hạ tầng và giao thông, quỹ đất dành cho công nghiệp tại hai khu vực này cạnh tranh hơn và vô hình trung đẩy giá thuê cao hơn.
Giá thuê tại Hà Nội đạt mức gần 140 USD/m2, cao nhất tại miền Bắc. Tương tự, giá thuê tại TP.HCM đã vượt ngưỡng 200 USD/m2 và đứng đầu trong khu vực miền Nam. Trong khi đó, các tỉnh lân cận vẫn có dự án trống và ở mức giá mềm hơn, hứa hẹn là lựa chọn thay thế của nhiều nhà đầu tư.
Xét riêng khu kinh tế trọng điểm miền Bắc, tính đến quý 2.2022, nguồn cung đất công nghiệp đã có sự thay đổi.
Nếu như trong năm 2021, Bắc Ninh dẫn đầu về tổng diện tích, thì nay Hải Phòng đã vươn lên vị trí thứ nhất nhờ dự án Deep C Hải Phòng III mới ra mắt.
Tuy nhiên, Bắc Ninh vẫn có nhiều dự án nhà xưởng xây sẵn nhất, gần gấp đôi Hải Phòng đang đứng ở vị trí thứ hai. Khi nguồn cung tại Hà Nội không còn, các nhà đầu tư có thể cân nhắc chuyển hướng sang các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Hải Dương.
Tại vùng kinh tế phía Nam, bức tranh bất động sản công nghiệp năm 2022 đang tương đồng với cùng kỳ năm trước. Bình Dương là tỉnh có diện tích đất công nghiệp lớn nhất với hơn 7.000ha và đã được lấp đầy gần hết. Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An đã có những dự án mới gia nhập thị trường trong quý vừa qua, nhưng các tỉnh và thành phố còn lại như TP. HCM, Bình Dương và Đồng Nai đều khan hiếm nguồn cung.
Về các dự án nhà kho/nhà xưởng xây sẵn, Bình Dương đang dẫn đầu về tổng diện tích, và mức giá thuê xấp xỉ một nửa so với các dự án tại TP. HCM.
Đứng trước làn sóng công nghiệp vào Việt Nam, Chính phủ đã đưa ra những định hướng phát triển và bổ sung nguồn cung bất động sản trên cả nước.
Trong 6 tháng đầu năm 2022, Phó Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt 9 khu công nghiệp mới sẽ được đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2023 – 2025, với tổng diện tích 2.472ha và tổng vốn đầu tư lên đến 29.400 tỉ đồng.
Riêng tại Hà Nội, Ủy ban Nhân dân Thành phố đã phê duyệt đề án thành lập 2 – 5 khu công nghiệp giai đoạn 2021-2025 tại Sóc Sơn, Đông Anh, Bắc Thường Tín, Phú Nghĩa và Phụng Hiệp.
Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng tình trạng khan hiếm nguồn cung tại các tỉnh thành lớn vừa là thách thức vừa là cơ hội.
“Tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối cùng giá thuê tăng cao đã phản ánh mức độ và nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp quốc tế vào Việt Nam. Điều này mở ra cánh cửa để các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước đưa ra những sản phẩm mới nhằm đáp ứng nguồn cầu trong thị trường”, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định.
Nhiều thách thức kìm chân bất động sản công nghiệp
Theo chuyên gia, giá đất tăng, hạ tầng chưa đồng bộ, thiếu lao động, bất ổn toàn cầu đang kìm đà tăng trưởng của thị trường khu công nghiệp.
Báo cáo công nghiệp mới nhất của Savills Việt Nam cho biết, dù mảng khu công nghiệp tăng tốc khả quan, là điểm sáng trong bức tranh bất động sản ba quý đầu năm, song vẫn còn nhiều rào cản.
Ông John Cambpell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, cho biết chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng quá nhanh là một thách thức với các chủ đầu tư muốn thành lập khu công nghiệp mới. Giá đất tăng cũng khiến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp bị đội lên theo.
Chung quan điểm, ông Trang Minh Hà, Chủ tịch North Stars Asia, xác nhận giá đất tăng gấp 2-3 lần, thậm chí cao hơn trong vòng nửa thập kỷ qua do dư chấn của các cơn sốt đất là rào cản phát triển các khu công nghiệp mới. Giá đất tăng kéo theo quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng khó khăn, các khu công nghiệp mới thành lập gặp nhiều vướng mắc kéo dài, dẫn đến chi phí tăng, nguy cơ đội vốn lớn.
Một thách thức khác mang tính dài hạn đối với thị trường khu công nghiệp là trình độ lao động còn hạn chế. Theo ông John Cambpell, Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao. Vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cũng phải đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực.
Chuyên gia Savills nhìn nhận, tuy Việt Nam đã vạch ra chiến lược cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo lực lượng lao động tay nghề cao cho các khu công nghiệp, song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều.
Ông Trang Minh Hà cũng cảnh báo, sự thiếu hụt nguồn cung lao động chất lượng cao là điểm trừ rất lớn vì ảnh hưởng đến nguồn nhân lực cho các khu công nghiệp, làm mất đà hưng phấn tăng trưởng của phân khúc này.
Chủ tịch North Stars Asia dẫn nguồn kết quả khảo sát của Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội mới đây cho thấy, hiện chỉ có khoảng 24,5% lao động có bằng cấp, chứng chỉ. Ngành công nghiệp hỗ trợ, phụ trợ gặp trở ngại về việc thiếu hụt nguồn nhân lực có tay nghề nhưng không thể cải thiện nhanh vì chu kỳ đào tạo trung bình mất nhiều năm.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng chỉ ra những thách thức khác về cơ sở hạ tầng, thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo. Hiện nay, thời gian thực hiện pháp lý đầu tư khu công nghiệp được cho là còn quá dài, làm phát sinh thêm chi phí và giảm hiệu quả dự án khu công nghiệp.
Cushman & Wakefield cũng khuyến cáo, một trong những thách thức khác cần lưu ý của thị trường này là bất ổn kinh tế vĩ mô toàn cầu có thể ảnh hưởng đến nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp trong ngắn hạn.
